La vente d’une propriété aux États-Unis

Les principaux concepts

2017-07-27

Il y a plusieurs années, les Canadiens étaient bien placés pour profiter de la crise immobilière aux États-Unis. La faiblesse des prix conjuguée à la force du dollar canadien présentait d’excellentes occasions d’achat.

En 2016, la chute de notre dollar (à près de 0,71 $ US) combinée au rétablissement du marché immobilier aux États-Unis a permis une fois de plus aux Canadiens possédant une propriété aux États-Unis de bénéficier à la fois d’un accroissement du capital et d’un taux de change favorable. Même en tenant compte des conséquences fiscales sur les gains importants, les vendeurs obtenaient des rendements considérables.

Maintenant que notre dollar semble en hausse, la marge bénéficiaire pourrait diminuer comparativement à l’année dernière, il est donc important pour les Canadiens souhaitant vendre leur propriété aux États-Unis de bien comprendre les conséquences fiscales d’une telle vente. Voici les principaux concepts fondamentaux brièvement expliqués :


Retenue fiscale : en général, une personne qui achète une propriété aux États-Unis d’un propriétaire canadien a l’obligation de retenir et de remettre à l’Internal Revenue Service (IRS : agence fédérale des États-Unis responsable de la gestion et de l’inspection des obligations fiscales) un montant équivalent à 10 % du produit brut de la vente, c.-à-d. de la valeur totale de la vente (15 % si le produit brut excède un million de dollars US). L’IRS peut imposer cette responsabilité à l’acheteur s’il ne respecte pas cette obligation de retenue. La tierce partie à la transaction (habituellement, un agent de séquestre; son rôle est équivalent à celui d’un notaire au Québec) s’acquitte normalement de cette obligation au nom de l’acheteur.

Exemption de retenue fiscale : lorsque le prix de vente brut est inférieur à 300 000 $ US, une exception à la retenue fiscale est prévue à condition que l’acheteur signe une déclaration attestant qu’il a l’intention d’utiliser la propriété comme résidence principale pendant au moins 50 % du temps au cours des deux années suivant son acquisition.

Certificat d’exemption de retenue fiscale : lorsque l’exemption ci-dessus ne s’applique pas, le vendeur peut remplir le formulaire de demande d’exemption de retenue fiscale pour réduire ou annuler la retenue fiscale. Le certificat d’exemption permet de calculer la retenue sur le produit net plutôt que sur le produit brut (c.-à-d. (le prix de vente) moins (le prix d’achat initial + les dépenses telles que des rénovations; aussi appelé le prix de base révisé) = produit net). Avant la vente, le contribuable canadien devra fournir le formulaire approprié dûment rempli et les pièces justificatives à l’IRS et ensuite attendre l’approbation. Dans le cas de transactions où la retenue fiscale pourrait largement dépasser la créance fiscale américaine prévue du vendeur, le certificat devient une option valable.

Déclaration de revenus aux États-Unis : en plus des questions relatives aux retenues fiscales, un Canadien ayant vendu une propriété aux États-Unis est tenu de remplir une déclaration de revenus américaine pour déclarer le gain ou la perte en capital résultant de la vente. Les retenues fiscales antérieures sont appliquées dans ce calcul. Un numéro d’identification de contribuable américain (Taxpayer Identification number (TIN); il s’agit essentiellement de l’équivalent du numéro d’assurance sociale canadien (NAS)) est nécessaire pour soumettre une déclaration de revenus aux États-Unis et on l’obtient en présentant le formulaire de demande approprié à l’IRS. Le taux d’imposition sur les gains en capital dépend de plusieurs facteurs, notamment la durée de possession de la propriété avant la vente.

Remarques importantes : (1) l’information ci-dessus s’applique aux obligations fédérales des États-Unis; selon l’État dans lequel est située la propriété, des obligations fiscales supplémentaires de l’État peuvent s’appliquer. (2) L’information ci-dessus s’applique aux particuliers canadiens qui possèdent une propriété aux États-Unis; les entreprises propriétaires canadiennes peuvent être régies par des exigences différentes.

Déclaration de revenus canadienne : les Canadiens doivent également déclarer la vente de leur propriété aux États-Unis sur leur déclaration de revenus canadienne; le montant déclaré doit être en dollars canadiens. Le taux de change utilisé est celui en vigueur à la date d’achat et à la date de vente. Ainsi s’explique l’importance de la position de notre dollar canadien par rapport au dollar américain aux deux dates. De manière générale, les Canadiens pourraient réclamer l’impôt payé aux États-Unis comme un crédit pour réduire leur impôt à payer au Canada.

Ces renseignements sont fournis dans le but de mieux comprendre la terminologie et les concepts en jeu. Pour obtenir des renseignements plus détaillés directement de l’IRS, veuillez consulter le lien suivant : Foreign Investment Real Property Tax Act (FIRPTA). Tout Canadien qui envisage d’effectuer une transaction immobilière transfrontalière devrait consulter des professionnels dûment qualifiés pour évaluer les ramifications juridiques et fiscales canadiennes et américaines.